ایجاد سامانه متمرکز ملی برای مدیریت بازار مسکن

نقش حاکمیت‌ها در کنترل بازار مسکن با تخصیص سامانه متمرکز کشوری و حذف سامانه‌های تجاری بازارساز فاقد هر هرگونه مسولیت و پاسخگو در جهت تحقق حقوق عمومی

بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی و اجتماعی هر کشور محسوب می‌شود که مستقیماً با رفاه عمومی، عدالت اجتماعی و امنیت اقتصادی شهروندان ارتباط دارد. در سال‌های اخیر، گسترش سامانه‌های تجاری خرید، فروش و تبلیغات مسکن و فقدان یک نظام اطلاعاتی متمرکز ملی، زمینه افزایش سوداگری، قیمت‌سازی و شکل‌گیری انتظارات تورمی در بازار مسکن را فراهم کرده است. این مقاله با بررسی نقش حاکمیت در تنظیم بازار مسکن، بر ضرورت ایجاد یک سامانه متمرکز کشوری برای ثبت، مدیریت و انتشار اطلاعات معاملات و حذف یا محدودسازی سامانه‌های تجاری بازارساز کاذب تأکید می‌کند. یافته‌های تحلیلی نشان می‌دهد که تمرکز اطلاعات در یک بستر ملی تحت نظارت دولت می‌تواند شفافیت را افزایش داده، از سوداگری جلوگیری کرده و زمینه تحقق حقوق عمومی در حوزه مسکن را فراهم آورد.

حق برخورداری از مسکن مناسب از جمله حقوق بنیادین شهروندان است که در بسیاری از نظام‌های حقوقی و اسناد بین‌المللی مورد تأکید قرار گرفته است. با این وجود، در بسیاری از کشورها از جمله ایران، بازار مسکن به تدریج از کارکرد مصرفی و رفاهی خود فاصله گرفته و به بستری برای سرمایه‌گذاری‌های سوداگرانه تبدیل شده است. یکی از عوامل مؤثر در این روند، توسعه سامانه‌های تجاری انتشار آگهی و معاملات مسکن است که در مواردی با ایجاد رقابت قیمتی، انتشار قیمت‌های غیرواقعی و تقویت انتظارات تورمی، به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زنند.
در چنین شرایطی، حاکمیت به عنوان متولی حفظ منافع عمومی موظف است با ایجاد زیرساخت‌های اطلاعاتی شفاف و متمرکز، از تبدیل بازار مسکن به عرصه سوداگری جلوگیری کرده و شرایط دسترسی عادلانه شهروندان به مسکن را فراهم سازد.
مفهوم حقوق عمومی در بازار مسکن
حقوق عمومی مجموعه قواعد و اصولی است که به حفظ منافع عمومی و تأمین مصالح جامعه می‌پردازد. از منظر حقوق عمومی، مسکن صرفاً یک کالای اقتصادی نیست، بلکه دارای ابعاد اجتماعی، فرهنگی و انسانی است. هنگامی که افزایش قیمت‌ها و فعالیت‌های سوداگرانه موجب محرومیت بخش وسیعی از جامعه از دسترسی به مسکن مناسب شود، دولت مکلف است برای حفظ عدالت اجتماعی و حمایت از حقوق شهروندان مداخله نماید.
نقش سامانه‌های تجاری در تشدید سوداگری
سامانه‌های تجاری فعال در حوزه خرید، فروش و اجاره مسکن اگرچه در ابتدا با هدف تسهیل دسترسی به اطلاعات ایجاد شده‌اند، اما در عمل می‌توانند آثار منفی متعددی بر بازار داشته باشند. مهم‌ترین این آثار عبارت‌اند از:
انتشار قیمت‌های پیشنهادی به جای قیمت‌های واقعی معاملات.
ایجاد رقابت روانی میان فروشندگان برای افزایش قیمت‌ها.
شکل‌دهی انتظارات تورمی در میان خریداران و فروشندگان.
فراهم شدن امکان ثبت آگهی‌های صوری و غیرواقعی.
تبدیل اطلاعات بازار مسکن به کالایی تجاری و سودآور.
در چنین شرایطی، سامانه‌های مذکور عملاً از نقش اطلاع‌رسانی صرف خارج شده و به بازیگران اثرگذار بر روند قیمت‌گذاری تبدیل می‌شوند.
ضرورت ایجاد سامانه متمرکز کشوری
برای مقابله با این چالش‌ها، ایجاد یک سامانه متمرکز ملی تحت مدیریت و نظارت حاکمیت می‌تواند راهکاری مؤثر باشد. این سامانه باید تمامی اطلاعات مرتبط با مالکیت، معاملات، اجاره، قیمت‌های قطعی و وضعیت عرضه و تقاضا را در خود تجمیع کند.
ویژگی‌های اصلی این سامانه عبارت‌اند از:
۱. ثبت تمامی معاملات رسمی
تمامی معاملات خرید، فروش و اجاره باید به صورت برخط در سامانه ثبت شوند تا امکان رصد لحظه‌ای بازار فراهم شود.
۲. انتشار قیمت‌های واقعی
به جای نمایش قیمت‌های پیشنهادی و غیرقطعی، تنها قیمت‌های نهایی و ثبت‌شده معاملات منتشر شود تا از قیمت‌سازی جلوگیری گردد.
۳. حذف واسطه‌گری اطلاعاتی
با دسترسی عمومی به اطلاعات معتبر، نقش واسطه‌های اطلاعاتی و بسترهای سوداگرانه کاهش می‌یابد.
۴. شناسایی خانه‌های خالی و احتکار مسکن
سامانه متمرکز امکان شناسایی واحدهای خالی، املاک احتکارشده و فعالیت‌های غیرمولد را برای سیاست‌گذاران فراهم می‌کند.
۵. پشتیبانی از سیاست‌های مالیاتی
اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و سایر ابزارهای تنظیمی نیازمند وجود یک پایگاه داده ملی و دقیق است.
آثار حذف یا محدودسازی سامانه‌های بازارساز
حذف یا محدودسازی سامانه‌هایی که با انتشار گسترده قیمت‌های پیشنهادی در فرآیند بازارسازی نقش دارند، می‌تواند پیامدهای مثبتی به همراه داشته باشد:
کاهش هیجانات روانی بازار.
جلوگیری از انتشار قیمت‌های غیرواقعی.
کاهش انگیزه فعالیت‌های سوداگرانه.
افزایش قابلیت نظارت دولت بر معاملات.
تقویت شفافیت و اعتماد عمومی.
هدایت بازار به سمت کارکرد مصرفی و تأمین نیاز واقعی خانوارها.
البته این سیاست باید همراه با ایجاد سامانه جایگزین کارآمد و شفاف باشد تا موجب کاهش دسترسی شهروندان به اطلاعات مورد نیاز نشود.
نقش حاکمیت در تحقق عدالت مسکنی
حاکمیت علاوه بر ایجاد سامانه متمرکز، وظیفه دارد از طریق ابزارهای مختلف نظیر سیاست‌های مالیاتی، توسعه مسکن اجتماعی، کنترل احتکار زمین و حمایت از تولید مسکن، زمینه تحقق عدالت مسکنی را فراهم آورد. سامانه ملی اطلاعات مسکن می‌تواند به عنوان ستون فقرات این سیاست‌ها عمل کرده و داده‌های لازم برای تصمیم‌گیری دقیق و علمی را در اختیار دولت قرار دهد.
نتیجه‌گیری
بازار مسکن به دلیل ارتباط مستقیم با رفاه عمومی و حقوق بنیادین شهروندان، نمی‌تواند صرفاً بر اساس منطق سود و عرضه و تقاضای آزاد اداره شود. گسترش سامانه‌های تجاری بازارساز و فقدان یک نظام اطلاعاتی ملی، زمینه تشدید سوداگری و افزایش قیمت‌ها را فراهم کرده است. در این میان، حاکمیت با ایجاد سامانه متمرکز کشوری برای ثبت و انتشار اطلاعات واقعی معاملات و محدودسازی بسترهای مؤثر بر قیمت‌سازی، می‌تواند نقش مهمی در کنترل بازار، افزایش شفافیت و تحقق حقوق عمومی ایفا کند. چنین رویکردی ضمن کاهش فعالیت‌های سوداگرانه، دسترسی عادلانه‌تر شهروندان به مسکن را تسهیل کرده و به تقویت عدالت اجتماعی و ثبات اقتصادی منجر خواهد شد.