کنترل بازار مسکن با ابزارهایی غیر از ساختوساز دیگر یک بحث حاشیهای نیست، بلکه بهدلیل انباشت خانههای خالی و شکاف عمیق میان قیمت مسکن و قدرت خرید، به محور اصلی سیاستگذاری تبدیل شده است. در چنین وضعی، صرف افزایش عرضه فیزیکی نمیتواند بهتنهایی بازار را متعادل کند و باید سمت تقاضا، سوداگری، مالیات و شفافیت معاملات نیز هدف گرفته شود .چرا ساختوساز کافی نیست وقتی بخش قابل توجهی از واحدهای موجود خالی میماند، مشکل اصلی فقط کمبود «تعداد واحد» نیست، بلکه ناترازی میان «قیمت» و «توان خرید» است . در این شرایط، حتی اگر ساختوساز ادامه پیدا کند، تا زمانی که خریدار مصرفی توان ورود به بازار را نداشته باشد، واحدهای جدید هم ممکن است به داراییهای سرمایهای تازه تبدیل شوند . به همین دلیل، سیاست مسکن باید همزمان به رفتار سوداگرانه، بازار زمین، نظام مالی و هزینههای معامله هم بپردازد .ابزارهای مؤثر سیاستی مهمترین ابزارهای غیرساختوساز برای کنترل بازار مسکن عبارتاند از:مالیات بر خانههای خالی، برای کاهش انگیزه احتکار واحدهای بلااستفاده. مالیات بر عایدی سرمایه و سوداگری، برای کمکردن انگیزه خرید و فروش کوتاهمدت .شفافسازی و رسمیسازی معاملات، تا رصد بازار و مقابله با معاملات غیررسمی ممکن شود .اصلاح نظام تأمین مالی و وامدهی، تا تسهیلات مسکن واقعاً به مصرفکننده برسد و نه صرفاً به افزایش قیمت .سیاستگذاری زمین و کاربری، برای جلوگیری از زمینخواری، احتکار زمین و استفاده ناکارآمد از منابع شهری .نقش خانههای خالی انباشت خانههای خالی نشانهای است که بازار از کمبود مطلق عبور کرده و به مرحله «ناترازی تخصیص» رسیده است . در این وضعیت، مشکل فقط تولید نیست، بلکه نگهداشتن واحدها بهعنوان دارایی و انتظار برای افزایش قیمت است . مالیاتگذاری هدفمند بر واحدهای خالی میتواند این رفتار را پرهزینه کند و بخشی از عرضه را به بازار مصرف برگرداند .قدرت خرید و تقاضای مؤثرفاصله میان قیمت خانه و درآمد خانوار آنقدر زیاد شده که تقاضای واقعی به تقاضای بالقوه تبدیل شده است . یعنی خانوادهها ممکن است نیاز به مسکن داشته باشند، اما قدرت خرید ندارند . بنابراین سیاستگذار باید علاوه بر مهار قیمتها، با ابزارهایی مثل وام مؤثر، دوره بازپرداخت طولانیتر، کاهش هزینههای جانبی و تقویت درآمد واقعی خانوارها، تقاضای مصرفی را دوباره فعال کند .جمعبندی تحلیلی بازار مسکن زمانی متعادل میشود که از بازار «سرمایهای» به بازار «مصرفی» نزدیک شود . اگر سیاستها فقط بر ساختوساز متمرکز بمانند، بدون مهار سوداگری و بدون تقویت قدرت خرید، رکودِ همراه با گرانی ادامه پیدا میکند . راهحل پایدار، ترکیبی از مالیات هوشمند، شفافیت معاملات، اصلاح زمین، و بازسازی توان خرید است .
واهب 
بیان دیدگاه