نوسانات شدید قیمت مسکن و نرخ اجارهبها در سالهای اخیر، به یکی از چالشهای اصلی اقتصادی و اجتماعی در بسیاری از کشورها تبدیل شده است. سیاستهای سنتی مدیریت بازار، عمدتاً بر تحریک تقاضا (از طریق وامهای خرید) یا ساخت پروژههای انبوه دولتی متمرکز بودهاند که اغلب بهدلیل تورمزا بودن یا کیفیت پایین ساخت، شکست خوردهاند.
این مقاله به بررسی یک راهبرد نوین و ساختاریافته میپردازد: «توسعه ساختوساز مشروط به جواز و پایانکار اجارهای، با بهرهگیری از زمینهای رایگان/سوبسیدی و تسهیلات بلندمدت کمبهره». هدف این مدل، حذف بهای زمین از قیمت تمامشده، تضمین عرضه مداوم ملک در بازار اجاره و کنترل هوشمندانه قیمتها از طریق ابزارهای حاکمیتی است.
۱. ارکان اصلی مدل توسعه مسکن استیجاری حاکمیتی
این طرح بر سه پایه اصلی استوار است که زنجیره تامین مسکن را از یک کالای سرمایهای به یک خدمت مصرفی پایدار تبدیل میکند:
الف) زمین رایگان یا سوبسیدی (حذف بزرگترین اهرم تورم)
در کلانشهرها، زمین بیش از ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت تمامشده مسکن را تشکیل میدهد. در این مدل، دولت یا شهرداریها زمینهای ملکی خود را در قالب اجاره ۹۹ ساله یا حق بهرهبرداری رایگان به سازندگان واگذار میکنند. شرط اصلی این واگذاری، سلب حق فروش عرصه و اعیان به صورت مالکیت شخصی است.
ب) وامهای بلندمدت و کمبهره (تضمین توجیه اقتصادی برای سازنده)
برای ترغیب بخش خصوصی یا تعاونیها به ساخت، بانک مرکزی تسهیلات ویژهای با نرخ بهره تکرقمی (یارانهای) و بازپرداخت ۲۰ تا ۳۰ ساله در اختیار انبوهسازان قرار میدهد. اقساط این وامها بهگونهای فرمولنویسی میشود که از محل درآمد حاصل از اجارهبها قابل تسویه باشد.
ج) جواز و پایانکار صرفاً استیجاری (قفل حقوقی زنجیره)
مهمترین ابزار نظارتی دولت در این طرح، صدور نوع خاصی از سند و پایانکار ساختمانی است. در شناسنامه فنی و پایانکار این ساختمانها قید میشود که: «این ملک صرفاً کاربری استیجاری داشته و تفکیک، افراز و فروش واحدهای آن به صورت ملک شخصی مطلقاً ممنوع است.»
۲. مکانیسم کنترل بازار مسکن و اجارهبها
اجرای این مدل از چند طریق به طور همزمان بازار مسکن را به تعادل میرساند.
چنانچه همزمان با افزایش این نگاه نوین در کلیه مناطق کشور فراهم بشود لزوم بازنگری جامع و کامل در قوانین مربوط با مالک و مستاجر متناسب با ورود ساختمان های استیجاری ضرورت داشته تا منافع سرمایه گذاران و مستأجران با دقت کافی در آن دیده شود با این سناریو بازار مسکن که موتور محرک بسیاری از مشاغل است به سرعت تجهیز شده و زمینه های رشد اقتصادی متبلور میشود .
واهب 
بیان دیدگاه