بازار مسکن در دههی گذشته یکی از پرتلاطمترین بازارهای اقتصادی کشور بوده است. رشد شدید و بعضاً حبابی قیمتها، بخش قابل توجهی از خانوارها را از دستیابی به سرپناه محروم کرده و مسکن را از کالایی مصرفی به کالایی سرمایهای تبدیل کرده است. با این حال، در سالهای اخیر مجموعهای از سیاستها و تغییرات ساختاری میتواند روند افزایشی قیمت را متوقف یا حتی معکوس کند. از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید مردم نیز فشار مضاعفی بر تقاضای واقعی وارد کرده و زمینهی رکود در بازار را فراهم آورده است.
۱. راهاندازی سامانه املاک و اسکان
ایجاد و فعالسازی سامانه املاک و اسکان کشور، یکی از گامهای اساسی در شفافسازی اطلاعات ملکی است. این سامانه امکان شناسایی دقیق مالکان، واحدهای خالی و تراکنشهای ملکی را فراهم میکند. در نتیجه، عرضهی پنهان شناسایی و ابزارهای مالیاتی بهطور مؤثرتر اجرا میشود. افزایش شفافیت میتواند مانع از سفتهبازی و احتکار ملک شود و فشار کاهش قیمت را در بازار تقویت کند.
۲. مالیات بر سفتهبازی و سوداگری
در شرایطی که بخش عمدهای از معاملات مسکن در سالهای گذشته جنبهی سرمایهگذاری و سوداگرانه داشته، وضع مالیات بر معاملات مکرر یا کوتاهمدت میتواند از ورود تقاضای غیرمصرفی به بازار جلوگیری کند. این اقدام باعث کاهش تقاضای کاذب و تثبیت نسبی قیمتها خواهد شد. تجربهی کشورهای توسعهیافته نشان داده است که نظام مالیاتی فعال در بخش مسکن، یکی از مؤثرترین ابزارها برای کنترل تورم قیمتی است.
۳. مالیات بر خانههای خالی
اجرای مالیات بر خانههای خالی، بهویژه در کلانشهرها، انگیزهی نگهداری غیرمولد املاک را کاهش میدهد. با عرضهی بخشی از این واحدها به بازار اجاره یا فروش، تعادل میان عرضه و تقاضا بهبود یافته و فشار کاهش قیمتها افزایش مییابد.
۴. هوشمندسازی نظام مالیاتی و کنترل تراکنشهای بانکی
با اجرای سامانههای هوشمند مالیاتی و رصد تراکنشهای بانکی، گردشهای مالی مشکوک و درآمدهای غیرشفاف از فعالیتهای ملکی قابل شناسایی خواهد بود. این موضوع علاوه بر کاهش فرار مالیاتی، موجب محدود شدن جریانهای سوداگرانه و افزایش عدالت اقتصادی در بازار مسکن میشود.
۵. فروش املاک مازاد بانکها و مولدسازی داراییهای دولتی
قانون فروش املاک مازاد بانکها و سیاست مولدسازی داراییهای راکد دولتی میتواند به افزایش عرضهی املاک در بازار کمک کند. ورود این املاک به چرخهی اقتصادی، ضمن تأمین بخشی از منابع مالی دولت و بانکها، موجب کاهش کمبود مصنوعی عرضه و در نتیجه، فشار کاهشی بر قیمتها میشود.
۶. تحویل باقیمانده مسکن مهر و پروژههای مشابه
تکمیل و تحویل واحدهای باقیماندهی طرح مسکن مهر و پروژههای حمایتی جدید (مانند نهضت ملی مسکن) میتواند بخش تقاضای مصرفی را تا حدی پاسخ دهد. هرچند این سیاستها اثر کوتاهمدت ندارند، اما در میانمدت با افزایش واقعی عرضه، به کاهش قیمتها و اجارهبها کمک خواهند کرد.
۷. رشد منفی جمعیت و کاهش تقاضای مصرفی
رشد منفی جمعیت و کاهش نرخ ازدواج از عوامل بلندمدتی هستند که میتوانند موجب افت تدریجی تقاضای واقعی مسکن شوند. کاهش تعداد خانوارهای جدید به معنای کاهش نیاز طبیعی به واحدهای مسکونی است، که در بلندمدت میتواند فشار عرضه را افزایش و قیمتها را متعادل کند.
۸. ناتوانی قدرت خرید و رکود تقاضا
در کنار سیاستهای ساختاری، کاهش شدید قدرت خرید مردم در سالهای اخیر یکی از عوامل اصلی رکود در بازار مسکن است. رشد نامتناسب درآمدها با قیمت ملک، افزایش هزینههای معیشتی و محدودیت در دسترسی به تسهیلات بانکی موجب شده تقاضای مصرفی به حداقل برسد. این رکود تقاضا در نهایت فروشندگان را ناگزیر به کاهش قیمت یا توقف معاملات میکند.
نتیجهگیری
ترکیب مجموعهای از سیاستهای شفافساز، مالیاتی و ساختاری با شرایط اقتصادی جامعه و کاهش قدرت خرید، میتواند در سالهای آینده زمینهی تعدیل یا کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد. با این حال، تحقق این هدف مستلزم اجرای واقعی و بدون تبعیض قوانین، ثبات اقتصادی و حمایت از تقاضای مصرفی است. تنها در این صورت میتوان انتظار داشت که مسکن از کالایی سرمایهای و غیرقابلدسترس، به کالایی مصرفی و در شأن زندگی خانوار ایرانی بازگردد.
واهب 
بیان دیدگاه