مسئله تأمین مسکن، همواره یکی از دغدغههای اصلی دولتها، اقتصاددانان و خانوارها بوده است. در بسیاری از کشورها، از جمله کشور ما، بازار مسکن با چالشهایی چون افزایش قیمت، کاهش قدرت خرید، احتکار، سوداگری، و نبود عرضه کافی روبهروست. با وجود این مشکلات، نگاه غالب در سیاستگذاریها معمولاً معطوف به خود بازار مسکن است؛ در حالی که تجربهها و تحلیلهای اقتصادی نشان میدهد که راهحل اصلی برای بهبود وضعیت مسکن، الزاماً در دل خود این بازار قرار ندارد، بلکه در سیاستگذاریهای کلان اقتصادی، مالیاتی، بانکی و حتی اجتماعی نهفته است.
مسکن؛ کالای مصرفی یا سرمایهای؟
یکی از مشکلات بنیادین بازار مسکن در کشور، تبدیلشدن آن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایهای است. زمانی که خرید مسکن نه برای سکونت بلکه برای سرمایهگذاری، حفظ ارزش پول یا سوداگری انجام شود، شاهد افزایش تقاضای غیرمصرفی و تورم در این بازار خواهیم بود. این مسئله مستقیماً به سیاستهای پولی، نرخ تورم، نبود بازارهای جایگزین امن برای سرمایهگذاری و همچنین ضعف در سیاستهای مالیاتی بازمیگردد.
ابزارهای کنترل بازار مسکن خارج از این بازار
۱. سیاستهای مالیاتی
یکی از موثرترین ابزارهای کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن، اعمال مالیاتهای هدفمند است. مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)، و مالیات بر معاملات مکرر میتوانند انگیزه سوداگری را کاهش داده و عرضه مسکن را افزایش دهند. این ابزارها خارج از چارچوب بازار ساختوساز عمل میکنند، اما تأثیر مستقیم بر تقاضا و قیمت مسکن دارند.
۲. سیاستهای پولی و بانکی
کنترل نرخ بهره، مدیریت نقدینگی، و محدود کردن تسهیلات بانکی برای خرید خانههای لوکس یا خانه دوم میتواند نقش مهمی در کنترل تقاضا ایفا کند. همچنین، افزایش جذابیت سایر بازارهای سرمایهگذاری مانند بازار سرمایه، میتواند فشار تقاضا بر بازار مسکن را کاهش دهد.
۳. توسعه حملونقل و زیرساختها
بخش قابل توجهی از فشار بازار مسکن در کلانشهرها به دلیل تمرکز امکانات، اشتغال و حملونقل در این مناطق است. توسعه متوازن زیرساختهای شهری، حملونقل عمومی و ایجاد شهرهای اقماری با دسترسی مناسب میتواند تقاضا را به صورت جغرافیایی پراکنده کرده و بازار را متعادلتر کند.
۴. اصلاح نظام توزیع زمین و مجوز ساخت
فساد، رانت و پیچیدگیهای اداری در تخصیص زمین و صدور مجوز ساخت، یکی از موانع اصلی تولید مسکن است. اصلاح این نظام میتواند عرضه را افزایش دهد، اما اجرای آن نیازمند اصلاحات نهادی و شفافسازی ساختارهای مدیریتی خارج از بازار مسکن است.
۵. سیاستهای اجتماعی و فرهنگی
الگوی مصرف مسکن، نگاه فرهنگی به مالکیت، و حتی سبک زندگی، نقش مهمی در شکلگیری تقاضا دارند. تغییر این نگرش از طریق آموزش عمومی، رسانهها و حمایت از اجارهنشینی ایمن و بلندمدت و اجاره داری حرفه ای ، میتواند رفتار بازار را در بلندمدت تحتتأثیر قرار دهد.
جمعبندی
بازار مسکن را نمیتوان صرفاً با ساختوساز بیشتر یا اعطای وامهای مسکن کنترل کرد. تا زمانی که نگاه به مسکن به عنوان کالای سرمایهای پابرجاست و سیاستهای کلان اقتصادی اصلاح نشود، بحران مسکن به شکلهای مختلف ادامه خواهد یافت. راهحل پایدار، خارج از دل مسکن است؛ در تنظیم سیاستهای مالیاتی، پولی، اجتماعی و حتی فرهنگی. تنها با نگاهی چندبُعدی و بینبخشی است که میتوان بازار مسکن را به تعادل رساند و این نیاز اساسی مردم را پاسخ گفت.
واهب 
بیان دیدگاه