اعطای تسهیلات به مستأجران؛ مسکنی بر موج افزایش اجاره بها

بازار مسکن در ایران، همواره یکی از پرچالش‌ترین عرصه‌های اقتصادی و اجتماعی بوده است. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و به تبع آن، اجاره بها، فشار مضاعفی را بر اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه وارد آورده است. در این میان، دولت‌ها در دوره‌های مختلف، سیاست‌های گوناگونی را برای حمایت از مستأجران به کار گرفته‌اند. یکی از این سیاست‌ها، اعطای تسهیلات بانکی به مستأجران برای کمک به پرداخت ودیعه یا اجاره بها بوده است. با این حال، این پرسش اساسی مطرح می‌شود که آیا این سیاست، در غیاب ابزارهای تنظیم‌گر دیگر، به ویژه مالیات بر خانه‌های خالی، نه تنها به بهبود وضعیت مستأجران کمکی نمی‌کند، بلکه به نوعی، بسترساز افزایش بیشتر اجاره بها توسط موجران می‌شود؟
استدلال اصلی در این مقاله آن است که تا زمانی که سازوکار موثری برای مقابله با احتکار مسکن و سوداگری در این بازار وجود نداشته باشد، تزریق منابع مالی به سمت مستأجران، به جای کاهش فشار بر آنان، می‌تواند به افزایش تقاضا در بازار اجاره منجر شده و در نتیجه، موجران با آسودگی خاطر بیشتری اقدام به افزایش اجاره بها کنند. به عبارت دیگر، تسهیلات اعطایی، بدون مهار عرضه و کنترل قیمت‌ها، می‌تواند به مثابه سوخت برای آتش گرانی اجاره عمل کند.
برای تبیین این موضوع، لازم است به پویایی‌های بازار مسکن و نقش مالیات بر خانه‌های خالی در تنظیم آن بپردازیم. مالیات بر خانه‌های خالی، به عنوان یک ابزار سیاستی، با هدف کاهش انگیزه احتکار مسکن و عرضه واحدهای مسکونی خالی به بازار طراحی شده است. این مالیات، هزینه نگهداری خانه‌های خالی را برای مالکان افزایش داده و آنان را ترغیب می‌کند تا ملک خود را به بازار اجاره یا فروش عرضه کنند. افزایش عرضه، به نوبه خود، می‌تواند به تعدیل قیمت‌ها و کاهش فشار بر مستأجران منجر شود.
در غیاب این ابزار تنظیم‌گر، زمانی که دولت اقدام به اعطای تسهیلات به مستأجران می‌کند، در واقع قدرت خرید موقت را در اختیار آنان قرار می‌دهد. این افزایش قدرت خرید، اگر با افزایش عرضه متناسب همراه نباشد، تنها به افزایش تقاضا در بازار اجاره منجر خواهد شد. موجران، با مشاهده این افزایش تقاضا و اطمینان از اینکه مستأجران به واسطه تسهیلات دریافتی، توانایی پرداخت اجاره بهای بالاتر را دارند، انگیزه بیشتری برای افزایش اجاره بها پیدا می‌کنند.
به این ترتیب، منابع مالی که با هدف کمک به مستأجران تخصیص یافته است، به جای کاهش بار مالی آنان، به جیب موجران سرازیر شده و در عمل، نوعی یارانه پنهان برای مالکان محسوب می‌شود. این امر، نه تنها عدالت اجتماعی را زیر سوال می‌برد، بلکه چرخه معیوبی را ایجاد می‌کند که در آن، هرگونه تلاش برای حمایت مالی از مستأجران، در نهایت به افزایش بیشتر هزینه‌های مسکن برای آنان منجر می‌شود.

در پایان می‌توان گفت، اعطای تسهیلات بانکی به مستأجران، به خودی خود، اقدامی مثبت و در راستای حمایت از این قشر آسیب‌پذیر جامعه است. اما اثربخشی این سیاست، به شدت وابسته به وجود سایر ابزارهای تنظیم‌گر بازار مسکن، به ویژه مالیات بر خانه‌های خالی، است. تا زمانی که این مالیات به طور جدی اجرا نشود و سوداگری در بازار مسکن مهار نگردد، اعطای تسهیلات به مستأجران، نه تنها گره‌ای از مشکلات آنان باز نخواهد کرد، بلکه می‌تواند به ابزاری برای افزایش بیشتر اجاره بها و سودآوری برای موجران تبدیل شود. بنابراین، ضرورت دارد تا سیاست‌های حمایتی از مستأجران، در یک بسته جامع و هماهنگ با سایر سیاست‌های تنظیم بازار مسکن، به ویژه مالیات بر خانه‌های خالی، طراحی و اجرا شود تا هدف اصلی از این حمایت‌ها، که همانا کاهش بار مالی بر مستأجران است، محقق گردد.